??乐居财经 黄冬艳 发自广州

??继去年引入广州地铁成为第二大股东,并借此获得三大TOD项目累计数百万平方米土地后,6月5日,越秀地产再度宣布,从广州地铁手中收购两个新地铁房地产项目51%的股权,从而再度扩储104.55万平方米。

??至此,越秀地产与地铁相关的项目总建筑面积,增加到了419万平方米,占其总土地储备量的比例接近两成。在今年的业绩发布会上,越秀地产董事长林昭远曾直言,“轨交+物业”的模式,“应该会成为越秀地产发展的一个重要模式。”

??实际上,拥有广州本土最大的国资房企背景的越秀地产,此前几年的发展并不突出,销售规模增长缓慢,负债规模却逐渐增加。随着外来房企持续进入华南抢滩,越秀地产在大本营的扩张也更显艰难。

??但如今已明确业务发展战略,又有越秀集团打造的地产+金融平台加持的越秀地产,似乎正告别曾经发展缓慢的状况,寄望通过“轨交+物业”的TOD模式实现“弯道超车”。

??抢滩广州TOD

??所谓“TOD模式”,是指在城市区域开发、规划设计的过程中,以火车站、机场、地铁站或轻轨站等公共交通为导向的一种“轨交+物业”的发展模式,可提升土地的利用效率,优化城市结构。

??有行业人士指出,近几年国内TOD模式已经迎来发展契机,由此模式带来的轨道交通物业价值吸引越来越多房企抢夺蛋糕,国内万科、龙湖、绿地、绿城、京投发展等房企都已经先后参与开发过上海、重庆、杭州、北京多个城市的TOD项目。

??在广州,国企越秀地产是第一个抢夺到轨交+物业项目的房企。

??2016年4月份,越秀集团与广州地铁集团签署企业战略合作协议,宣布双方将在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域进行全方位的合作。作为越秀集团旗下地产平台的越秀地产,自然便接着母公司的“东风”,承接了其中商业、住宅物业开发方面的合作。

??一年后的2017年7月,越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团三家广州国企,发起成立了规模为200亿的广州轨道交通城市更新基金。

??当年11月广州陆续开始推出地铁枢纽综合体地块,旗下原本就有地产开发业务的广州地铁作为招拍挂主体以130亿拿下了增城一块地铁上盖地块。2018年广州地铁与越秀集团共同出资成立了一家“广州市品秀房地产开发有限公司”,前者占股49%,后者占股51%,作项目公司负责开发该地块,此项目后来成为越秀地产首个TOD项目“品秀·星图”。

??2019年2月份,越秀地产又通过增发股份的形式,引入广州地铁成为持股19.9%的第二大股东,将双方关系从合作,变成了更为紧密的股东关系,同时将广州地铁手中,包括品秀·星图在内的三个体量颇大的“轨交+物业”项目收入囊中。

??这三个项目的收购完成,也意味着越秀地产“轨交+物业”模式成功落地,并借此开拓出新的发展路径。

??乐居财经了解到,上述三个项目分别名为品秀·星图、品秀·星樾和品秀·星瀚,由越秀地产和广州地铁共同出资成立项目公司——广州市品秀房地产开发有限公司、广州市品悦房地产开发有限公司、广州市品荟房地产开发有限公司。

??企查查显示,目前广州品秀(品秀·星图)仅由广州地铁占股14%,越秀集团持股则增加到了接近74%;广州品悦(品秀·星樾)由越秀集团持股51%,广州地铁持股40%;广州品荟(品秀·星瀚)同样由越秀集团持股51%,广州地铁的持股则为49%。

??据悉,2018年品秀星图就已经进入市场,2019年加上两个项目后,年末越秀地产就为这三个TOD项目举办了联合展示,正式宣告其轨交+物业的发展模式进入“收成期”。

??此前几年,越秀地产的扩张除了自主拿地,也往往还需要依赖母公司越秀集团的资源注入,2018年以前扩张速度并不快,总土地储备亦不足2000万平方米。但2019年跳过母公司越秀集团,通过引入广州地铁作为股东,直接获得项目后,越秀地产的土地储备一举增加到了2387万平方米。

越秀地产:TOD拓疆AB面 |透视

??资料显示,越秀地产收购的三个品秀系轨交项目的总体量共有315万平方米,已占越秀地产总土地储备的13.2%。以其中的品秀·星图为例,该项目总建筑面积达到136 万平方米,其中可售建筑面积约94万平方米,将打造以住宅为主,囊括商业、教育、文化等社区配套的超大型居住综合体。

??规模庞大的轨交项目,无疑为越秀地产带来了巨大的土地储备和潜在土地资源。

??6月5日,越秀地产再度从广州地铁手中拿下两个TOD项目51%股权,均位于广州黄埔区。其中水西项目占地面积8.16万平方米,建筑面积约为33.88万平方米,另一个镇龙项目占地约24.22万平方米,总建筑面积约为70.67万平方米。

??据悉,上述两个新的地铁项目,目前处于建设前期的设计阶段,预计将于今年7月动工建设,而越秀地产计划在2020年第四季度,通过行使两份期权契约完成该两项目51%股权的收购事宜,预计收购总代价约为56.4亿元。

??至此,越秀地产5个TOD项目,共为其带来了419万平方米的土地储备面积,占其总土储的比例,也增加到了17.56%。

??越秀地产还在其年报中披露,2019年721.1亿元的总销售额中,其轨交项目的累计销售额就已经有50.8亿元,占比7%。

??轨交物业背后的资金命题

??据了解,在确定轨交+物业作为重要发展模式后,越秀地产表示,其目标是未来每年获取1-2个TOD项目,每年新增土地储备约100万平方米。

??而除了搭上广州地铁,越秀地产还牵手了广州交通投资集团,双方在今年5月底签订了战略合作协议,计划围绕“交通+地产”打造社区开发新模式,“开创低效土地高质量盘活新路径,实现大型交通工程沿线土地资源价值最大化。”

??不过需要指出的是,TOD项目虽有着巨大的潜在价值,但由于业态一般覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能,且规模较大,需要深度开发,所需投入的资金和开发周期也会比一般项目更高更长,因此对房企的开发经验和资金实力都有很高要求。

??为此,越秀地产实际上在利用其国企背景优势,通过TOD模式扩充土地储备的同时,还采取了“集团孵化+地产购买”的方式,这也是多年来越秀地产拿地扩储的重要方式之一。

??先借助母公司越秀集团拿下项目,待完成前期投资,项目具备销售条件后,越秀地产再从母公司手中获取项目,从而减少项目前期的资金和风险压力,与广州地铁的合作最初便是如此。

??只是,背靠广州国资,又有越秀集团输血的越秀地产,在同行规模快速增长近几年,营收和利润规模增长却始终相对缓慢,这也是越秀地产股价一直难以突破2港元/股的原因之一。

越秀地产:TOD拓疆AB面 |透视

??从数据来看,越秀地产2016年总营收负增长,2017-2018年营收增长率均在15%以下,2019年才同比增长45.04%到383.39亿。

??与此同时,净利润的增长率却呈整体下降态势,2019年越秀地产净利润仅34.83亿,同比增幅27.68%。然而2016-2018年,该公司的净利润增幅分别为52.02%、46.75%、20.71%。

??营收增长缓慢的另一面,越秀地产的负债规模却是节节攀升,总资产突破2000亿达到2346.97亿的2019年,该公司的总负债规模也大幅增加到了1795.05亿。

??若只看有息负债,2019年内越秀地产就通过多个渠道获得了375亿的融资,当年末总借款同比增长32.97%到了710.2亿,净借贷比率也因此增长了12.8个百分点至74%,实际借贷平均比率也从2018年的4.82%提高到了4.93%。同期的现金及现金等价物及监控户存款则约为301.9 亿。

??从近5年越秀地产的速动比率数据来看,下降趋势也较为明显,2015年为0.70,此后一路下滑到了2019年的0.43。

越秀地产:TOD拓疆AB面 |透视

??尽管目前负债尚在行业平均水平,但上述数据已经预示,随着发展步伐加快,越秀地产需要面临的债务与资金平衡压力也会逐渐增加。

??尤其2017年越秀地产就已经成立了城市更新集团,并将城市更新作为获取土地资源的新途径,去年已先后获得广州番禺里仁洞村和南沙东流村两个总建筑面积将达到374万平方米的旧改项目,随着项目逐渐落实,未来需要的开发资金也不会少。