金融街物业:物业收入与在管面积剪刀差24.6%丨物企关联史⑧

??【编者按】房企分拆物业上市成风,上市初期,营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张,第三方在管面积占比扩大,来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列,独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——金融街物业。

??【股权关系】金融街物业和金融街(000402.SZ)是兄弟公司,同属于金融街集团。

??【业务关系】2019年前九月,来自关联方在管面积占总在管面积的59.3%,来自关联方收入占物业收入的83.9%,剪刀差为24.6%。

??文/乐居财经研究院 杨倩

??在近两年的物企上市潮中,家族信托持股常见,偶有高管持股,像金融街物业这种超百位员工共同持股的,属实少见。

??据招股书,金融街物业目前的股权构架,由金融街集团间接持股47.52%,中国人寿间接持股29.49%,公司或其附属公司员工通过融信合泰持股22.99%。据工商信息,融信合泰成立于2020-07-04,其成立目的便是为旗下员工提供持股通道,其中持股比例最高的是金融街物业董事长兼总经理孙杰和金融街物业党委书记宋荣华,分别持股3.29%。

金融街物业:物业收入与在管面积剪刀差24.6%丨物企关联史⑧

??与多数房企分拆物业上市不同,金融街物业和金融街(000402.SZ)是兄弟公司,同属于金融街集团。

??剪刀差24.6%

??2017年、2018年及截至2020-07-04止九个月,来自关联方(即金融街联属集团)的收入,分别占物业收入的86.9%、86.3%及83.9%;来自关联方的在管面积占比分别为63.5%、62.3%和59.3%。从这两组数据来看,随着第三方外拓项目增加,金融街物业对关联方的依赖逐渐下滑。但两者间的剪刀差却在走高,同期分别为在23.4%、24%、24.6%,在管面积占比为59.3%的项目,却带来了83.9%的物业收入,这是关联方对金融街物业的特殊关照吗?

金融街物业:物业收入与在管面积剪刀差24.6%丨物企关联史⑧

金融街物业:物业收入与在管面积剪刀差24.6%丨物企关联史⑧

??不仅如此,在未来业绩方面,关联方的关照也在延续。据招股书, 2019年前九月,金融街合同负债约6436.6万元。合同负债主要指提供合约服务的责任,包括物业管理及相关服务,这里大致可以理解为客户的预付款,即金融街物业的预收款。2017-2018年,合同负债中来自关联方的占比约0.25%左右;而2019年前9月,关联方占比已达到3.1%,虽然整体占比不高,但增速高达11倍,远超第三方合同负债。

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??未来三年,关联方也为金融街物业提供了业绩保障。据招股书披露,截至2020-07-04止三个年度,金融街集团及其联系人将根据物业管理服务框架协议向金融街物业提供的物业管理服务应付的最高年度費用分別不超過1.8亿元、2亿元及2.3亿元。

??关联方应收款周转率下滑

??贡献业绩之外,关联方在运营方面又扮演了怎样的角色?2019年前9月,不计减值拨备的情况下,金融街物业贸易应收款总额约1.72亿元,较2018年底增长44.5%。其中来自关联方的贸易应收款为0.48亿元,占比为27.9%。

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??应收账款如果能及时收回,公司的资金使用效率便能大幅提高。反之,如果营运资金过多停滞在应收账款上,将影响正常资金周转及偿债能力。据招股书,截至2017年、2018年及2019年前九月,来自关联方的贸易应收款平均周转天数分别为58.6天、73天、150.5天,周转率大幅下滑。同期,金融街物业的整体平均贸易应收款项周转天数分别为35.4天、42.6天及57.4天,周转速度明显下降。

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??金融街物业方面解释称,平均贸易应收款项周转天数总体增加主要由于应收关联方的贸易应收款项结算期延长令贸易应收款项增加。然而,于往绩记录期,金融街物业在向关联方收取贸易应收款项方面并无遇到任何实际困难。

??关联方助攻现金流

??事实上,金融街物业的现金流相对充沛。截止2019年9月底,金融街物业的现金及现金等价物约5.33亿元,较2018年底增长17.4%。尤其融资现金流净额为3852.5万元,是2017年以来首次回正。现金流方面,关联方也尽可能的为金融街物业提供了支持。

??首先,2019年前九月,金融街物业获得所有者注资1.76亿元,扣除派付的1.17亿元股息之后,可净得约六千万资金。

??其次,融资收入中的银行存款利息收入,较2018年底增长79.14%至782.3万元。金融街物业与金融街集团财务有限公司签订存款服务框架协议,期限截止2022年底。金融街财务是一家非银行金融机构,主要向母公司集团成员公司提供存款管理服务。

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??第三,金融街物业租赁负债利息开支,从2018年前九月的125.7万元下滑至2019年前九月的110.3万元,下降约12.3%。据招股书披露,金融街物业与金融街集团签订了租赁框架协议,期限截止2022年底。从历史租金情况来看,2018年租金总额约1357.72万元,同比增长约1.6倍,但同期租赁负债的利息开支仅同比增长约16.5%。

金融街物业:物业收入与在管面积剪刀差24.6%丨物企关联史⑧

??2019年前九月,金融街物业总收入为6.91亿元,相比2018年同期增加12.7%,其中商务物业收入贡献占比达65.8%。同期,金融街物业毛利率为20.5%,较2018年同期增长2.4个百分点;净利润率为12.6%,较2018年同期增长1.3个百分点。

??据披露,金融街物业上市的募集资金约60%将用于寻求战略收购及投资机遇及新设分、子公司以扩大业务规模。